Pacht: Alternative zu Apothekengründung?

Berlin -

Bei der Übernahme einer bestehenden Apotheke stehen Existenzgründer vor der Frage: Kauf oder Pacht? Die Entscheidung will wohl überlegt sein. Je nach Perspektive und persönlicher Lebenslage können Pharmazeuten zu unterschiedlichen Einschätzungen kommen. Nach langjähriger Erfahrung von Norbert Steffens, stellvertretender Leiter der Düsseldorfer Apobank-Filiale, eignet sich die Pacht einer Apotheke vor allem für Apotheker, die erst einmal den Sprung in die Selbstständigkeit testen wollen. Wer sich sicher ist, sollte den Kauf vorziehen.

„Das wirtschaftliche Risiko einer Pacht ist natürlich geringer“, so Steffens. Als Investition fällt dabei zunächst nur das Warenlager an – in der Regel werden dafür vom Verpächter 70.000 bis 80.000 Euro veranschlagt. „Auf diese Weise können junge Apotheker testen, ob für sie die Selbständigkeit geeignet ist“, so Steffens.

Allerdings sind bei einem Pachtvertrag einige Dinge zu beachten – nicht nur der richtig bemessene Preis für das Warenlager. In den Pachtvertrag sollte auch eine Rücknahmeklausel für das Warenlager bei der Beendigung des Vertrages aufgenommen werden.

Vor allem aber muss die Pacht sorgfältig ausgehandelt werden. In der Vergangenheit war eine umsatzbezogenen Pacht üblich – in der Regel 4,5 Prozent vom Apothekenumsatz. Steffens rät zur Vorsicht: „Der höhere Anteil der Hochpreiser mit niedrigerer Rendite sollte ebenso berücksichtigt werden wie eine Zytoversorgung.“ Sonst kann die Pacht rasch zu einer überproportionalen finanziellen Belastung werden. Allerdings erfordert eine solche Berechnung vom Pächter die Bereitschaft zur Transparenz. Schließlich will der Verpächter die Kalkulationsgrundlage nachvollziehen können.

Daher gibt es als Alternative zum Umsatz in neueren Pachtverträgen häufiger den Bezug zum Rohertrag. Aber auch hier kommt es aufs Detail an, weiß Steffens. Beispielsweise wird der Rohertrag von den Konditionen des Großhandels maßgeblich beeinflusst. Aus Sicht des Verpächters muss sich der Pächter auch hier in die Bücher schauen lassen. Als dritte, aber nur selten angewandte Variante kommt ein Festpreis in Betracht. Hierbei lastet das wirtschaftliche Risiko allerdings vollständig auf dem Pächter.

Auf jeden Fall rät Steffens Pächter dazu, ein Vorkaufsrecht im Pachtvertrag bei dessen Auslaufen zu verankern, hierzu sollte man sich rechtlich beraten lassen. Auch der Kaufpreis sollte bereits bei Vertragsschluss vereinbart werden. „Wirtschaftet der Apotheker gut und erzielt eine Umsatz- und Wertsteigerung, muss er sonst für seine eigene Leistung bezahlen“, so der Apobank-Experte.

Nach Steffens Erfahrung werden Pachtverträge heute für die Dauer von fünf bis sechs Jahren abgeschlossen. Früher sei meist eine Pachtzeit von zehn Jahren vereinbart worden. Pachtapotheken haben laut Steffens nur einen kleinen Marktanteil. Er schätzt, dass bundesweit circa 800 Apotheken verpachtet sind. Und einen letzten Rat hat Steffens noch zur Hand: Pächter sollten sich auf jeden Fall den Mietvertrag zwischen Verpächter und dessen Vermieter vorlegen lassen, damit es keine Überraschung bei den Laufzeiten gibt.