Untermietvertrag: Falle für Apotheken

Berlin -

Eine ganze Reihe von Apotheken wird in Deutschland mittlerweile in

Untermietverhältnissen betrieben. Vor allem Einkaufszentren sind begehrt

– die besten Flächen gehen meist direkt an professionelle

Standortentwickler, die sie dann mit Aufschlag an Approbierte

weitergeben. Von der einfachen Vertragsbeziehung hin zur totalen

Abhängigkeit gibt es viele Abstufungen. Entwickelt sich das Geschäft

nicht wie versprochen, bleiben dem Apotheker wenig Möglichkeiten. Der

Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt klargestellt, dass gewerblichen

Untermietern keine Ansprüche gegenüber dem eigentlichen Vermieter

zustehen – auch dann nicht, wenn der Zwischenmieter ausfällt.

2005 hatte eine selbstständige Apothekerin ihre Zelte in Stuttgart abgebrochen und in der Nordseepassage in Wilhelmshaven einen Neuanfang gewagt. Für die Fläche von 410 Quadratmetern zahlte sie mehr als 14.000 Euro – 2000 Euro mehr als die Firma Mediplan von Peter und Werner Helm, die als Zwischenmieter auftrat.

Doch schon zwei Monate nach dem Start fiel der Apothekerin auf, dass die Umsätze deutlich niedriger ausfielen als erwartet. Sie minderte die Miete, auch Mediplan überwies dem Centerbetreiber kurz darauf nur noch einen anteiligen Betrag. Es kam zum Rechtsstreit, den in zweiter Instanz der Zwischenmieter gewann: Statt der vor Vertragsabschluss versprochenen 28.000 Besucher pro Tag wurden 2007 im Center weniger als 20.000 Passanten gezählt. Arglistige Täuschung, befand das Gericht.

Doch 2009 wurde gegen den mittlerweile von Kronach nach Leipzig umgezogenen Zwischenmieter das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Apothekerin versuchte daher, ihre Ansprüche gegenüber der Commerzbank als Mutterkonzern des Centerbetreibers geltend zu machen.

Die Apothekerin forderte nicht nur, von ausstehenden Mietzahlungen befreit zu werden, sondern auch Schadenersatz: Aufgrund der falschen Besucherzahlen sei sie betrogen und sittenwidrig geschädigt worden: Unter Kenntnis der tatsächlichen Voraussetzungen hätte sie ihre gut laufende Apotheke in Stuttgart niemals aufgegeben und die Zusatzaufwendungen in Kauf genommen. Außerdem sei die Miete extrem überhöht gewesen. Am Ende summierten sich ihre Forderungen auf mehr als 700.000 Euro.

In der ersten Instanz wurden ihr knapp 425.000 Euro zugesprochen. Doch wie zuvor das Oberlandesgericht Oldenburg lehnte der BGH die Ansprüche der Klägerin ab: Die Apothekerin habe in keiner vertraglichen Beziehung zum Centerbetreiber gestanden und sei daher – obwohl namentlich explizit im Hauptmietvertrag genannt – auch nicht in dessen Schutzbereich einbezogen.

Insofern sei es unerheblich, ob die Mitarbeiter des Centerbetreibers ihre Auskunftspflichten verletzt hätten. Vielmehr sei unter Umständen dem Zwischenmieter eine schuldhafte Pflichtverletzung zuzurechnen, der die Besucherzahlen hätte hinterfragen müssen. Dass eventuelle Ansprüche gegen die Firma mit der Pleite wirtschaftlich praktisch wertlos geworden seien, sei aber nun einmal das Risiko bei Vertragsbeziehungen.